Stratégie
patrimoniale

Une année complexe : s’adapter pour performer

Après plusieurs années de développement soutenu, l’année 2018 a légèrement marqué le pas (890 logements neufs livrés) mais a maintenu le cap en termes de maintenance et de rénovation (1 232 logements réhabilités). Soit un investissement total de 206 millions d’euros, principalement dédié au patrimoine, et ce malgré une perte de près de 33 millions d’euros liée aux récentes mesures des lois de finances et de la loi Elan. Dans un contexte réglementaire et environnemental qui reste incertain pour les années à venir (diminution des recettes locatives, des aides et des subventions publiques, paupérisation d’une partie des locataires…), notre Groupe bénéficie d’un atout important : une assise et une santé financières solides, grâce notamment à une bonne capacité d’autofinancement, aux produits de cessions en zone détendue et à la diminution de nos frais de gestion. Cela permet de maintenir une ambition forte : nous avons obtenu plus de 1 500 agréments pour l’année 2019 et, surtout, nous sommes en capacité de mettre en service 18 000 logements neufs et 17 000 logements rénovés au cours des dix prochaines années.

Année de transition qui a vu l’émergence d’une évolution du modèle économique du secteur HLM, 2018 a conduit les bailleurs à repenser leurs pratiques et à redéfinir les contours de leur métier. Un challenge qu’ICF Habitat a choisi de relever en conjuguant innovation et performance, audace et responsabilité, pour réaffirmer sa vocation d’intérêt général.

Cécile Queille,
directrice générale du groupe ICF Habitat en 2018

Au cœur de l’activité d’ICF Habitat, la direction de l’immobilier joue un rôle majeur dans la mise en place et le déploiement de notre stratégie patrimoniale. Elle définit les grandes orientations de notre politique immobilière, crée de la valeur au service du Groupe et de ses filiales, harmonise et contribue à optimiser nos pratiques et insuffle une dynamique de développement fondée sur l’innovation et l’expérimentation.
Objectif : permettre au groupe ICF Habitat de continuer à développer un habitat à visage humain, qualitatif, inventif et durable pour répondre aux besoins des territoires et de leurs habitants.

Pour réaliser cette ambition, la direction de l’immobilier a mis en place, avec l’ensemble des parties prenantes internes, une feuille de route qui prévoit à court terme la mise en œuvre de cinq actions clés regroupant 11 projets prioritaires.

Samuel Tajtelbom,
directeur de l’immobilier

Nous nous donnons comme objectif de développer de manière durable, responsable et visible un bouquet d’offres à forts potentiels pour le Groupe et ses partenaires. Cela tout en arbitrant de manière optimale entre le développement, la conservation, la mise à niveau ou la cession de patrimoine. L’entretien de notre parc est tout aussi essentiel pour le valoriser socialement et économiquement. Nous nous attachons enfin à rendre vertueux notre impact sur la planète.

Les actions clés

1. Développer de manière durable une offre qualitative et diversifiée répondant aux nouveaux usages et besoins de l’habitat

2. Optimiser le développement (construction, réhabilitation, recomposition patrimoniale…) sur les territoires à forts enjeux où la demande en logement est importante

3. Entretenir le patrimoine pour garantir confort, qualité de vie et maîtrise des charges aux locataires

4. Anticiper pour mieux gérer le patrimoine (ex : gestion de l’énergie)

5. Favoriser une croissance responsable en limitant notre empreinte environnementale (énergie, émissions de carbone, pollution de l’eau et de l’air, gestion responsable des ressources)

Développement patrimonial : une ambition “outillée”

En 2018, la direction de l’immobilier a initié la production de plusieurs documents cadres visant à garantir la prise en compte de ces enjeux prioritaires dans la politique de développement du Groupe.

Pour développer son offre locative, ICF Habitat active tous les leviers à sa disposition. Le Groupe a recours à des dispositifs classiques tels que l’acquisition-amélioration et la construction neuve en maîtrise d’ouvrage directe, mais imagine aussi des solutions innovantes pour continuer à se développer en dépit de marges de manœuvre contraintes. En 2018, l’action foncière des sociétés du Groupe s’est ainsi fortement portée sur la densification de leur propre patrimoine, de façon équilibrée et innovante.

19

des mises en service de logements en 2018 résultent d’une opération de densification ou de renouvellement urbain

EN ACTIONS

Que faire des « fonciers délaissés », ces terrains parfois bien situés mais n’étant pas adaptés pour accueillir des logements ? La réponse est simple : leur affecter une nouvelle vocation ! En 2018, le Groupe a poursuivi sa réflexion sur les espaces fonciers délaissés dont le « recyclage » pouvait permettre de répondre aux exigences de mixité des usages et de mixité urbaine prônées par la loi SRU. Cette démarche a permis l’émergence de projets atypiques à forte plus-value locale, axés par exemple sur l’agriculture urbaine. Enfin, presque…

La première ferme souterraine de France !

En janvier 2016, la mairie de Paris lançait l’opération Parisculteurs, à travers un appel à projets visant à identifier des espaces pour développer des programmes de végétalisation et d’agriculture en cœur de ville. Séduit par la dimension innovante du concept, ICF Habitat La Sablière a répondu à l’appel en proposant l’exploitation du deuxième sous-sol du parking de la résidence Raymond Queneau à Paris 18 ; le site a été sélectionné aux côtés de 32 autres. Doté d’une superficie de 2 900 m², le parking a été repensé pour accueillir en décembre 2017 La Caverne, une microferme imaginée et conçue par la société Cycloponics, spécialisée en agriculture d’intérieur (champignons, endives, micropousses…). En étroite collaboration avec les équipes d’ICF Habitat La Sablière, Cycloponics a travaillé à la mise en œuvre du projet, en y intégrant les locataires et les riverains de la résidence (emploi de salariés et vente des récoltes). La première ferme souterraine et 100 % bio de Paris a officiellement ouvert ses portes en avril 2018, transformant un parking sous-utilisé en espace agricole générateur de dynamique économique et sociale.

Développer le logement social au cœur des pôles urbains est un défi, a fortiori quand le foncier est rare. Mais ICF Habitat possède une carte maîtresse : SNCF Immobilier.

SNCF Immobilier rassemble aujourd’hui l’ensemble des compétences immobilières du Groupe SNCF : gestion et valorisation immobilière, aménagement urbain, production et gestion de logements. La combinaison de savoir-faire ferroviaires et immobiliers au sein de cette cinquième ligne de métier fait de SNCF un acteur de référence pour intervenir efficacement dans la gestion de projets d’envergure mêlant transports, habitat et autres activités. Cette spécificité permet également à SNCF Immobilier et à sa filiale immobilière ICF Habitat d’apporter une réponse globale et sur mesure aux enjeux de l’attractivité des territoires, en développant, en optimisant et en diversifiant un patrimoine foncier exceptionnel constitué depuis plus de 150 ans au cœur des villes et des territoires.

Une collaboration productive : la preuve par l’exemple

Sur les territoires couverts par nos filiales ICF Habitat Nord-Est et Atlantique, 16 programmes sont nés de synergies avec SNCF Immobilier. Par exemple, dans le cadre du projet d’urbanisation du quartier Saint-Sauveur à Lille, 150 logements sociaux seront construits grâce à un protocole d’accord entre Lille Métropole, acheteur des terrains SNCF, et ICF Habitat. Même partenariat gagnant-gagnant à Arcachon (33), où la mutation d’équipements SNCF a été l’occasion de proposer à la commune un programme locatif mixte sur un territoire carencé en logements sociaux.

54

C’est le nombre de fonciers ferroviaires sur lesquels ICF Habitat prévoit de développer une offre nouvelle

4 600

C’est une estimation du nombre de logements qui seront construits d’ici dix ans sur ces fonciers

Benoit Quignon,
directeur général de SNCF Immobilier

Je suis très satisfait du travail que nous réalisons avec ICF Habitat depuis maintenant quatre ans. Cette synergie favorise le développement de logements sur des emprises SNCF qui ne sont plus utiles à l’activité ferroviaire et améliore la contribution du groupe SNCF à l’effort de développement du logement en France. Notre coopération favorise également l’émergence de nouvelles idées et solutions telles que l’urbanisme transitoire au bénéfice des collectivités.

En 2018, l’actualité d’ICF Habitat a été marquée par la finalisation du projet Vesta, poursuite et aboutissement de la stratégie conduite sur le secteur du logement à loyers libres avec notre filiale ICF Habitat Novedis. Depuis plusieurs années, nous cédons le patrimoine de la filiale situé dans les territoires où la demande de logements est faible, pour dégager des ressources permettant de développer de nouvelles opérations dans les agglomérations de Paris, Lyon et Marseille qui concentrent l’essentiel des besoins de logement des agents SNCF et des clients du marché locatif libre. Prolongement de cette recomposition patrimoniale, le projet Vesta a conduit à la création par ICF Habitat d’une société « foncière » destinée à développer ce parc de logements à loyers libres, en s’alliant à des investisseurs privés afin de disposer des capitaux nécessaires à ce développement.

Carole Gauthier-Leschiera,
directrice générale d’ICF Habitat Novedis

En 2018, ICF Habitat Novedis a écrit une nouvelle page de son histoire, avec la poursuite de la recomposition de son patrimoine sur les territoires tendus et la gestion des actifs immobiliers de la foncière Vesta qui œuvre notamment au logement des agents SNCF. Nos activités sont riches et plurielles et l’expertise de Novedis sur le segment des logements à loyers libres et intermédiaires est plus que jamais au cœur des enjeux de l’habitat. En lien avec les équipes, fortement mobilisées dans l’évolution de l’activité, nous relevons au quotidien ces défis avec pour ambition constante la recherche de performance et d’innovation au service de nos clients.

Le 16 octobre 2018 a ainsi été une date importante pour le projet Vesta : les partenaires* sélectionnés à l’issue d’un appel d’offres ont signé un pacte d’actionnaires, en vertu duquel ils sont entrés au capital de la foncière le 1er janvier 2019. Une partie du patrimoine d’ICF Habitat Novedis a été transférée à la société foncière, ce qui permet désormais à la société de se recentrer sur son cœur de métier : l’administration de biens au profit de la société foncière mais aussi, à terme, pour le compte d’autres opérateurs du logement. La société, qui a vu l’arrivée à sa tête de Carole Gauthier-Leschiera en octobre 2018, à la suite du départ de François Fouilland, continue par ailleurs de gérer le patrimoine resté propriété d’ICF Habitat Novedis.

ICF Habitat joue donc toujours un rôle déterminant dans le développement et la gestion de logements à loyers libres afin de proposer une offre d’habitat diversifiée, en synergie avec les ESH, et de favoriser le parcours résidentiel des habitants.

20190606_ICFHabitat_Web-STRATEGIE_PATRIMONIAL-16

*Partenaires Vesta : deux fonds de pension de retraite publics (Erafp et Ircantec), la foncière allemande du secteur résidentiel Vonovia, l’assureur Swiss Life et CDC Habitat, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations.